最近近所の古い戸建が駐車場になるケースがあったのですが、儲かるのでしょうか？
駐車場投資とは
不動産投資の中でも土地さえあれば比較的簡単にできるので投資家の中でも注目を集めています。
駐車場投資といっても色々な種類があります。
代表的なものとしては
- 月極駐車場
- コインパーキング
- カーシェアステーション
といったところでしょうか？
特に最近は若者を中心に車慣れが進んでおり、所有からシェアサービスを利用する傾向があります。
そのため、カーシェア大手のタイズムはコインパーキングの一部をカーシェアステーションにして規模を拡大しています。
月極駐車場とコインパーキングの違いとは
オーナーとしては駐車場として土地活用するのは同じなのですが、月極駐車場とコインパーキングの違いは利用者にあります。
月極駐車場は特定の契約者のみが利用するのに対し、コインパーキングは時間貸しのため、短時間に不特定多数の人が利用します。
ターゲットとなるお客様が違うので、整備する設備も大きく変わってきます。
例えば月極駐車場であれば、最低限であれば
- 砂利敷き
- ロープで区画
- 車止めの設置
これだけで運営をスタートできてしまいます。
砂利敷だと除草などの費用が都度かかるので普通は砂利を敷いた後にアスファルト舗装して駐車枠の区画線をひくことが多いでしょう。
それに対してコインパーキングはさらに追加で
- 集金ためのゲート又は精算機及び保護テントの設置
- 区画ごとにロック板の設置
- 車両感知のためのループコイル設置
- 料金規約看板の設置
といったものが必要になります。こちらはコインパーキング会社が設置してくれることが多いです。
また都市部であれば近隣住民への騒音やプライバシー対策のために隣地境界に目隠しのルーバーフェンスを設置したりする必要もあります。
不特定多数の人から家の中のものや洗濯物を見られるのはイヤでしょうね。
設備にかかる初期費用は？
土地の広さや形状によって大きく変わってきます。
月極駐車場とコインパーキング共通のものとしては
- 整地費用
- 残土処分費
- 側溝及び溜めます設置
- 砂利又はアスファルト敷
- フェンス工事
といったところでしょうか？
オーナーが整備に必要な費用は、よほど整地に費用がかからなければ50坪で200万円程度みておけばよいでしょう。
コインパーキング場合は、オーナーが土地を整備後に営業に必要な設備をコインパーキング会社が追加で設置していきます。
運営のリスクと利回りは？
駐車場運営は土地が命です。
周辺の環境で月極駐車場が不足しているのか、コインパーキングが不足しているのかを駐車場運営会社にリサーチしてから決めたらよいでしょう。
人気エリアであれば問題ないのですが、地方だと月極駐車場は余っているとおもいますので満車にするのは苦労と時間がかかります。
また空車が出た場合、次に埋まるのも時間がかかります。
月極駐車場は一括借り上げしてもらえると空車になっても安心して運営できるでしょう。
都市部であれば実質利回りは4％程度見込めると言われています。
コインパーキングの場合は、駐車場運営会社に整地後に土地貸しで月額賃料を頂くパターンが多いのですが、こちらも実質利回り4％程度になります。
地方の場合は月額賃料が低いのでもっと利回りはさがってしまいます。
実際の地方都市の事例をもとに計算してみましたので参考にしてください
- （年間賃料）60万円 －（管理委託料5％）3万円 －（固定資産税）9万円 ＝ 48万円
- （土地費用）1,500万円＋（初期費用）200万円 ＝ 1,700万円
実質利回りは 48万円÷1700万円＝2.8%にさがっていまいます。
利回りが一気にさがりましたが、地方は土地費用が安い代わりに賃料も安いからなのです。
さらに追い打ちをかけるのが、都心部でも地方でも駐車場の整地費用は同じくらいかってしまいます。
そのため地方では、自分で整地して月極駐車場を運営開始する強者もいます。
自分で整地をどうやってするかというと、昔の普通自動車免許を持っていると８ｔまでの中型車が運転できるので、
- ８ｔトラックを借りて採石場にいきトラック一杯単位で砂利を購入。
- 持ち帰って土地に適度にばらまき、１ｔローラーもレンタルして突き固め
- トラロープで区画割りの整備
自分でできる人はすごいですね。
これだだと整地費用がほとんどかかりませんので、ほぼ土地値段で運営できてしまいます。
実質利回りは 48万円÷1500万円＝3.2％にアップします。
まとめ
今日は駐車場投資のリスクや利回りについてお話をしてきましたがいかがだったでしょうか？
都市部では4％くらい手残りがあるようですが、地方都市では固定資産税を払っておつりがくるくらいにしかならないケースもあるかと思います。
もちろん土地を持っている人が土地活用でスタートするのであれば利回りは大きく向上します。
地域の実情を踏まえて駐車場運営会社さんの提案書を吟味してスタートされてみてはいかがでしょうか？
最後までお読みいただいてありがとうございました。
次回はiPadの通信料削減について解説いたします。お楽しみに。
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