このマンションを買えば節税になりますよと営業マンから言われていますが、本当なのでしょうか？
不動産投資で節税とは？
最近区分マンションで節税できるという相談をよく受けるようになりました。
不動産投資で手残りを最大化するには税金をコントロールすることが重要です。
そのためには効果的に税金を払わないといけないのですが、区分マンションを売る営業マンから
この物件を買えばサラリーマンなら節税になるのでおトクですよ。
と勧誘されることが多いようです。
実際には赤字の物件なのですが、節税によって税金が返ってくるので現金が残りますということのようです。
実際に節税できるのでしょうか？
不動産投資で節税を計算してみました
区分マンションの営業マンがわんちょに持ってきた資料をもとに計算してみました。
他の提案もおよそ同じだと思いますが、都心の物件は家賃から経費を差し引くとほぼ赤字になります。
ご提案頂いた収支計算書の例を記載すると次のようになります。
- 家賃 85,000円
- 借入返済額 82,000円
- 管理費等 8,000円
（家賃）85,000 － （借入返済額）82,000 － （管理費等）8000 ＝ －5,000円（赤字）
これでは毎月赤字になって持っているだけで手持ちのお金がでていくばかりになってしまいます。
普通であればこのような物件は買ってはいけないのですが、営業トークの先には節税になるのでお得という言葉が続きます。
わんちょさまのご収入ですと、税金の還付が10万円ございます。
毎月の赤字以上に還付を受けられるのでキャッシュフローがプラスになります。
確かに、毎月5000円の赤字だと
- 5,000 × 12カ月 ＝ 年間6万円の赤字
- 税金の還付10万円 － 6万円（赤字分） ＝ ４万円
計算上は４万円の手残りになります。
不動産投資で節税できるその仕組みとは？
なぜ、営業マンは節税になるというのでしょう。
実はサラリーマンで得た所得は働いている会社が税金を差し引いて給与を支給してくれています。
これを源泉徴収といいます。
これに対して不動産などの所得は自分で税金の確定申告しないといけません。
不動産の所得が赤字であった場合は、確定申告をすることによってサラリーマンの所得で払った税金が還付されるのです。
不動産投資で節税できる仕組みは、不動産所得が赤字だと所得が合算されて還付を受けることができます。
不動産の収支計算をする上で目に見えない支出に減価償却費というものがあります。
建物や設備を取得したときに財産として計上するのですが、費用は耐用年数に応じて償却するというものです。
ここで所得税が還付される仕組みを簡単に計算をしてみましょう。
＜鉄筋コンクリート造り（通称：RC）の新築マンション１室のケース＞
- 土地1000万円、建物4700万円 合計5,700万円で取得
- 建物耐用年数 47年 土地の耐用年数なし
- 毎年の減価償却費 ＝ 4,700 ÷ 47年 ＝ 100万円
実際には物件を取得した時に一括で5,700万円支払っているのですが、減価償却費という費用として毎年100万円を47年に亘ってに計上されることになります。
区分マンションの営業マンが節税になるので１０万円の税金が返ってきますよというのは、減価償却費１００万円が赤字の場合、所得税率が10％だと払っていた税金が毎年10万円分還付されるからです。
還付される税金は皆さんの所得に応じて変わってきますので、国税庁のホームページの税率表を抜粋しておきます。
より詳しく知りたい方はそちらを参考になさってください。
国税庁ホームページより抜粋「所得税の税率表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
(平成27年分以降)
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円 から 1,949,000円まで | 5％ | 0円 |
| 1,950,000円 から 3,299,000円まで | 10％ | 97,500円 |
| 3,300,000円 から 6,949,000円まで | 20％ | 427,500円 |
| 6,950,000円 から 8,999,000円まで | 23％ | 636,000円 |
| 9,000,000円 から 17,999,000円まで | 33％ | 1,536,000円 |
| 18,000,000円 から 39,999,000円まで | 40％ | 2,796,000円 |
| 40,000,000円 以上 | 45％ | 4,796,000円 |
ここで分かることは、税金を多く払っている人の税率が高いので、区分マンションを買った時の税金の還付も多くなるということです。
年収1,800万円以上4,000万円未満の方は、40％の税率なので100万円の減価償却費が赤字になると40万円の還付を受けられることになります。
同じ減価償却費なのに、わんちょは10万円の還付なのに、4倍も還付されるんですね。
新築区分マンションは高額所得者に向いた節税方式だということが判ります。
そのためタワーマンションの高層階といった建物の価格が1億円以上の高額で将来値段が落ちにくい物件が節税のために好まれています。
高額所得者向けには小さい物件を沢山買うと手間がかかるので、高額の物件を１つ買って効果的に税金を納めるように提案する販売会社さんが強いですね。
後々売却時の利益で課税されることになるのですが、定年退職後であれば無職で所得が低くなっているとおもいますので、低い税率で納税することになりそうです。
まとめ
今日は不動産投資で節税できるのかについてお話をしてきましたがいかがだったでしょうか？
節税の仕組みは、減価償却費を活用してサラリーマン所得で払いすぎた税金を還付してもらうというポイントを理解していただけましたでしょうか？
会社の役員報酬をもらっているような所得の高い人にとっては区分マンションの税金還付の仕組みは魅力的ですが、そもそも所得が低くて還付金が少ない人にとってはあまりメリットはありませんね。
ここでは一般的な事例になりますが、個別の事情で還付金は変わってきます。
もしチャレンジされる場合は区分マンション販売の顧問税理士や自治体が主催する税理士の無料相談会などで収支の計算を相談されてみてから判断してはいかがでしょうか？
わんちょには少し早いみたいなので、サラリーマンでもっと稼げるようになってから節税を考えます。
最後までお読み頂きありがとうございました。
コメント